農業に従事する人が減少する中で、放置されている農地が増加傾向にあります。
将来的に農業をする予定がない場合、売却するにはどうすれば良いのでしょうか。
農地が売却しづらい理由や売却方法、売却するために必要な費用について解説します。
農地が売却しづらい理由とは？
農地が売却しづらいのは、日本の食料自給率を向上させたいという目的が根底にあるからです。
農地を守ることで農作物をつくる環境を維持するために、農地法によって農地の売却は制限されており、農地を自由に売却することができず、売却しづらくなっているのです。
農地は基本的に専業農家にしか売却できず、農地法第3条によって買手にも制限があります。
農地を売却する方法と流れについて
農地を売却するには、農地のまま売却する方法と地目を変えて売却する方法があります。
地目を変えて売却するには、立地基準と一般基準の条件を満たさないと転用の許可は下りません。
市街地に近い農地は、転用の許可が下りやすく売却しやすいと言えます。
農地のまま売却する流れ
農業委員会か農地関連の法律に詳しい行政書士に相談して、買い手を見つけます。
農業委員会や行政書士で買手を見つけることができなければ、不動産会社に依頼します。
買手が見つかったら必要な書類を揃えます。
農地売却の許可を申請して、農業委員会許可あるいは県知事許可を取ります。
売買契約を結び、引き渡します。
地目を変えて売却する流れ
買主を探すために不動産会社へ依頼します。
農地の地目を変えて売却するために必要な書類を準備します。
必要書類を添えて農業委員会へ農地転用の許可を求めるように申請します。
農地の種類に応じて手続きをします。
農地の転用工事をおこない、農業委員会へ工事終了確認の書類を提出します。
売買契約を結び、引き渡します。
農地売却にかかる費用について
農地を売却するにはさまざまな費用と税金がかかります。
必要な費用と掛かる税金についてご紹介します。
農地売却に必要な費用
仲介手数料
売却価格により異なりますが、必要となります。
測量費
境界が明確にわかっていないときに必要です。
登記費用
農地転用工事後の変更登記に必要です。
上記以外に農地転用の際に行政書士へ支払う費用が必要になります。
農地売却時にかかる税金
印紙税
不動産売買契約書に貼付する印紙代代が必要です。
登録免許税
所有権の登記変更時に必要です。
譲渡所得税
「譲渡所得－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得」で譲渡所得を算出し、所有期間が5年以下だと税率は41.1％、5年を超えると22.1％です。
ただし、譲渡所得税には特別控除が最大5,000万円まで適用されます。
復興特別所得税
農地売却において譲渡所得があると、所得税と住民税とともに令和19年度までの間、復興特別所得税が課税されます。
売却時にかかる税金は以上で、消費税はかかりません。
まとめ
農地は農地法の制限があり、売却しづらい仕組みになっています。
農地の売却方法として、農地のまま売却する方法と地目を変更して売却する方法があります。
売却しづらい農地ですが、市街地に近いと転用の許可が下りやすく、比較的売却しやすい傾向にあります。
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