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根抵当権が設定された状態での不動産売却について流れや注意点を解説!

カテゴリ:コラム

根抵当権が設定された状態での不動産売却について流れや注意点を解説!

不動産売却の際に、大きなネックとなるもののひとつが根抵当権です。
今回は根抵当権とは何か、その特徴をまず解説したうえで、根抵当権が設定された状態での不動産売却の流れや注意点なども解説していきますので、ぜひ不動産売却の参考情報のひとつとしてお役立てください。

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不動産売却の大きなネック?根抵当権とはどんな特徴?

不動産売却の大きなネックとなる根抵当権は、一般的な住宅ローン借り入れの際に設定される抵当権とは異なる特徴を持ちます。
その特徴とは…一般的な抵当権のように借り入れは1回限りになるのではなく「極度額の範囲内であれば何度でも借り入れができる」ということです。
1回限りの借り入れしかできない抵当権設定を何度もするとなるとそのたびに登記の手間と費用がかかりますが、根抵当権を設定していれば、何度借り入れても登記の手間と費用は最初の1回分だけで済みます。
これだけを見ると根抵当権はメリットが大きいように思えますが…後述しますが、実は根抵当権が設定された不動産は売却が意外と難しいのです。

根抵当権が設定された状態での不動産売却のおおまかな流れ

根抵当権が設定された状態だとなぜ不動産売却が難しいのか、そのご説明をする前にまずは不動産売却のおおまかな流れを解説しましょう。
まずは根抵当権をもとにして借りているローンの残債務および、売却予定の不動産の査定額を確認しましょう。
ローン残債務よりも査定額が多ければ売却代金でローン完済できる目途がつくので、根抵当権抹消の交渉を金融機関とおこないます。
無事に金融機関の同意が得られたら、その段階での借入金を確定する元本確定をしたうえで不動産売却をし、無事売買契約が締結できたら決済とともに根抵当権の抹消登記をするという流れになります。

根抵当権が設定された状態での不動産売却に関する注意点

先ほど根抵当権が設定された状態での不動産売却は難しい、と述べましたが、その理由のひとつは「債権者である金融機関が根抵当権抹消になかなか同意してくれないケースがある」ということです。
金融機関側とすれば根抵当権がある限り何度でも貸し付けによる利益が期待できるので、それを失いたくないわけです。
交渉を繰り返す必要が出てくる可能性が高い、というのが第1の注意点として挙げられますよ。
あと、一度元本確定をすると根抵当権はただの抵当権になり、追加の借り入れができないことも注意点として挙げられます。
そして、不動産所有者と債務者が異なる場合には非常に大きな注意点があります。
それは「債務者が不動産所有者の知らぬ間に根抵当権で想定以上に多額の借り入れをしていた」などのトラブルリスクが高いことです。
残債務>査定額の状態では根抵当権抹消ができませんから、もし売主=不動産所有者であるあなたと債務者の名義が異なる場合はくれぐれも気を付けましょう。

根抵当権が設定された状態での不動産売却に関する注意点

まとめ

不動産売却において、根抵当権設定は意外に大きなネックになる場合もあります。
金融機関と交渉が難航することも予想されますので、根抵当権がついている不動産の売却は早めに不動産会社に相談し、早めに動いてもらいましょう!
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