暮らしの変化による住み替え、その他さまざまな理由から住宅ローンが残った状態で家や土地を売りたいとなった場合、買い手は付くのか、そもそも売れるのかと不安になる方もいるでしょう。
ローンが残っていても売れるのか、どうやって売れば良いのか、注意することは何かなど、順番にわかりやすく解説します。
不動産と抵当権の関係とは？ローン残債があっても売却は可能？
住宅ローンを組むと登記簿には抵当権が付けられますが、これは万が一支払いができなくなった場合に、金融機関が不動産を売って返済してもらえる権利があることを意味しています。
抵当権が付いたまま売買してはならないという制限はありませんが、ローンを完済して抹消手続きをおこなうのが一般的です。
抹消手続きは司法書士に依頼するのが手間がかからず間違いない方法ですが、個人でおこなうことも可能で、以下の書類を法務局に提出し、受理されれば完了です。
●住民票
●抵当権抹消登記申請書
●登記原因証明情報
●登記識別情報
●代理権限証明情報
資金に余裕がなくても大丈夫？ローン残債がある不動産の売却方法
不動産を売却したい時点でローン残債がある場合、その金額が売却価格よりも高いか低いかによって対応が分かれます。
ローン残債のほうが低い
アンダーローンと呼ばれ、売却価格のほうが上回っている状態を意味しており、ローンを完済して問題なく売買契約を締結できます。
アンダーローンでは、そのまま売買を進められますが、リースバック契約を結び、賃貸物件として家賃収入を得る活用方法も選べます。
ローン残債のほうが高い
オーバーローンと呼ばれ、ローン残債額のほうが上回っている状態を意味しており、貯金などからローンを完済するか、任意売却するかを選びます。
任意売却とは、金融機関の許可をもらって抵当権を抹消してから不動産を売却する方法で、競売より高く売りやすい、分割返済できるなどのメリットがあります。
ローン残債がある不動産を売却するときの注意点
ローンが残っている不動産を売る場合、資金繰りが苦しくならないよう計画を立てて進めていくことが大切です。
ここでは、ローンが残っている活動での注意点を3つご紹介するので、参考にしてください。
手続き費用を忘れずに考慮する
返済するローンを忘れる方はいませんが、業者への手続きに関する諸費用をすっかり忘れ、オーバーローンとなってしまわないよう気を付けましょう。
住み替えを検討中なら売り先行が良い
住み替えを検討しているならば、新居購入よりも売ることを先行させると、資金に余裕を持って進められます。
築年数による資産価値を考える
不動産の資産価値は築年数ばかりではありませんが、注意点は築年数が浅いほうが需要があることで、価値の高いうちから計画を進めておくと良いでしょう。
まとめ
住宅ローンが残っていても売買は可能ですが、どのように売るか、いくらで売れるのかなどによって今後の資金計画に大きく影響します。
まずは査定をおこない、売る方法の違いでどれだけ価格に違いが出るのかなどを確認してみましょう。
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